Japonya ve ABD’nin Başına Gelenler Şimdi Çin’in Kapısını mı Çalıyor?

Çin hükümetinin bütün gayretlerine rağmen, varlık balonu ve sert iniş endişeleri artıyor. Japonya Merkez Bankası’ndan Kiyohiko G. Nishimura, Sidney’de yaptığı konuşmada: “Çin, tehlikeli bölgeye girmek üzere. Bu durumda, yeni bir finansal krize neden olabilir” şeklinde bir açıklamada bulundu.

Japonya’nın 90’lar ve ABD’nin 2000’lerdeki tecrübelerine değinen Nishimura; “her fiyat balonunun finansal krize yol açacağı iddia edilemez, ancak eğer demokrafik değişim, mülkiyet balonu ve kredilerde artış çakışıyorsa işte bu finansal krizin habercisidir ve Çin, şu anda bu tehlikeli bölgeye girmek üzere.” dedi.

Aşağıdaki ilk grafik, Japonya’da çalışma çağındaki nüfus değişimi, varlık fiyatları ve kredi genişlemesinin aynı anda zirve yapmasının sonucunu gösteriyor.


(Grafik 1)

İkinci grafik, benzer bir durum ABD’de görülmüştü.


(Grafik 2)

Son olarak, üçüncü grafikte,Nishimura’nın “Çin henüz çalışma çağındaki nüfus bakımından zirvede değil, ama çok yakın” dediği tehlike bölgesinin hemen eşiğinde olduğunu gösteriyor.

Kiyohiko G. Nishimura
(Grafik 3)

Yeni  Balon  Çin  Olabilir  mi?
Çin’de  son  dönemde  konut  fiyatlarının  ani  yükselişi  konut  sektörüne  ilişkin  yeni  bir  varlık  balonu  tartışmalarını gündeme  getirirken,  Çin  hükümeti  aldığı  önlemlerle  bu  balonu  engellemeye  çalışmaktadır.  Bu  çalışmada, Çin’deki   konut  piyasasının   dinamikleri   incelenmiş,   konut   sektöründeki   gelişmelerin   ekonomiye   etkileri   ele alınmıştır.

Çin’de  Konut  Yatırımları  Neden  Hızla  Yükseliyor?

Çin’de  konut  sektörü  özellikle  1988  yılında  yapılan  toprak  reformunun ardından  son  20  yılda  hızlı  bir  gelişme göstermiş  ve  bugün  Asya  ülkeleri  içinde  Japonya’dan  sonra  konut  kredisinde  en  büyük  ikinci  ülke  konumuna gelmiştir.    Yapılan  reformla  kamu  destekli  konut  modelinden  piyasa  modeline  geçilmiş  ve  bu  tarihe  kadar hükümet  kuruluşları  ve  kamu  iktisadi  teşekkülleri  tarafından  kontrol  edilen  konut  sektörü,  1988  yılında  başlayan reformlar  sonucunda  yüksek  iskontolu  fiyatlarla  içlerinde  oturan  kiracılara  satılmıştır.  Özellikle  son  10  yıl  içinde hane  halkı  gelir  düzeyinin  belirgin  bir  şekilde  artması  ve  çok  az  yatırım  enstrümanı  alternatifinin  olması nedeniyle   hanehalkının   tasarrufunu   konut   alımına   yönlendirmesi   bu   hızlı   yükselişin   temel   nedenini oluşturmuştur.  Bu  dönemde  toplumun  en  yüksek  gelir  grubunun  toplam  gelir  grubu  içindeki  payı  %16’lardan %26  seviyelerine  yükselmiştir.

Çin gibi gelişmekte olan ülkelerde servet oluşturmanın  en  önemli  yollarından  biri  gayrimenkul sektörüne  yapılan   yatırımlar  olurken,   sıkı  sermaye kontrollerinin  olduğu  ve  kendi  ülke  vatandaşlarının dışarıya  sermaye  aktarmasına  izin  verilmediği  Çin’de düşük  hatta  negatif  seviyelerde  olan  reel  mevduat faiz  oranları  da  gayrimenkul  yatırımlarının  artmasını sağlamaktadır.  Böyle  bir  yatırım  çerçevesi  o  ülkede konut    alımını    desteklerken,    bu    durum    varlık piyasasında    spekülatif     bolonların     oluşmasını tetikleyebilecek  bir  olgu  olarak  karşımıza  çıkmaktadır.

1998   yılında    işverenler    tarafından    çalışanların gelirlerinin   konut   alımı   için   tasarruf   edilebilmesini sağlayan     Housing     Provident     Funds’ın     (HPF)  kurulmasından  sonra  konuta  yapılan  yatırımlar  daha  da  artırılmıştır.  Fonun  çalışma  sistemi  şu  şekildedir:  Çalışan,  isteğe  bağlı  olan  bu  fona  üye  olduktan  sonra  her  ay  maaşının  %5’i  tutarındaki  miktar   kamu  bankasında açılan  bir  hesapta  bu  fona  aktarılır  ve  çalışan  emekli  olsa  hatta  ölse  dahi  fondan  bu  parayı  çekemez,  fondaki  bu para  ancak  konut  alımı  için  kullanılabilir.

 

Çin’de  Konut  Sektörünün  İçinde  Bulunduğu  Durum  ve  Mortgage  Piyasası

Gayrimenkul piyasasındaki aktiviteyi gösteren satış fiyatları, arazi   geliştirme,   inşaat   ve   yatırım   endekslerinden   oluşan ‘‘Gayrimenkul  Piyasa  Endeksi’’  (RECI)  incelendiğinde,  Çin’de gayrimenkul   piyasasındaki   durum   açıkça   görülmektedir. Endekslerde   2007  yılının  sonlarında  başlayan  global  krizin etkisiyle 2008  yılının  başından  itibaren  yaşanan  gerileme dikkati   çekerken,   gayrimenkul   piyasasının 2009  yılının ortalarından    itibaren    yeniden    düzelmeye    başladığı görülmektedir.    Konut    satışları    artarken    arazi    gelişim endeksinde  (imar‐iskan  izni  alınmış  arazi  endeksi)  yaşanan düşüş  ise  konut  fiyatlarındaki  artışın     en  temel  sebebini oluşturmaktadır. 2009  yılı   ortalarından   itibaren   konut fiyatlarında   yaşanan   sert   yükselişin   ardından   hükümetin gayrimenkul   piyasasında   oluşabilecek   olası   bir   balonun  önüne  geçebilmek  ve  ekonomideki  aşırı  ısınmayı  engelleyebilmek  için  aldığı  önlemler  sonucu  2010  yılının  ikinci çeyreğinden  itibaren  gayrimenkul  piyasasında  yeniden  bir  gerileme  yaşanırken,  en  sert  gerilemenin  satış fiyatları  endeksi  ile  inşaat  endeksinde  yaşandığı  dikkati  çekmektedir.

2010 yılının  ilk  çeyreğinde  %60  civarında  yükselen  konut  fiyatları  Çin  hükümetinin  2010  yılının  ortalarına  doğru sıkı  düzenlemeler  getirmesine  neden  olurken,  yapılan  bu  düzenlemeler  sonucunda  2010  yılının  ikinci  çeyreğinde sektörde  belirgin  bir  yavaşlama  sağlanmıştır.

Yandaki   grafikte   Çin   hükümetinin   aldığı   önlemlerin ardından  konut  alım  satımlarında  yaşanan  duraklama  ve konut   fiyatlarında   ilk   çeyreğe   göre   kaydedilen   düşüş dikkati  çekmektedir.  Çin’in  büyük  şehirlerinden  olan  Pekin ve  Şanghay’daki  konut  fiyatlarında  özellikle  Şubat  ayından sonra  yılın  ilk  çeyreğinde  görülen  sert  yükseliş,  sektörde bir   balon   oluştuğu   ve   bu   balonun   patlamasıyla   Çin’in büyümesinin  10  yıl  içerisinde  sert  bir  şekilde  düşebileceği tartışmalarını  gündeme  getirirken,  diğer  taraftan  alınan önlemlerin   bir   sonucu   olarak   Temmuz   ayında     konut fiyatlarında   yaşanan   sert   düşüşler   bankacılık   sektörüne  yönelik  endişelerin  de  artmasına  neden  olmuştur.    Her  ne  kadar  Çin  hükümeti  düşüşün  beklentiler  dahilinde olduğunu  belirtse  de,  takipteki  kredilerin  artabileceği  endişesiyle  daha  önce  %30  fiyat  düşüşü  baz  alınarak yapılan  banka  stres  testlerinin  %65‐%70  fiyat  düşüşü  baz  alınarak  yenilenmesine  karar  verilmiştir.  Çin  Bankacılık Düzenleme  Kurumu,  stres  testleri  kapsamında  gayrimenkul  ile  ilişkili  her  türlü  sektöre  sağlanan  krediler  için  de test  uygulamayı  amaçlamaktadır.  Ayrıca,  talebi  kısmak  için  Pekin,  Şanghay,  Şenzen  ve  Hangzhou’da  faaliyet gösteren  bankalardan,  üçüncü  evini  almak  isteyenlerin  yaptıkları  kredi  başvurularının  geri  çevirmeleri  de istenmiştir.

Son günlerde Çin’de yaşanan gayrimenkul krizinin ABD’deki mortgage krizi ile karşılaştırıldığı dikkat çekmektedir.  Çin  konut  piyasasında    mortgage  kredilerinin  yapısı  ve  seyri  incelendiğinde  mortgage  piyasasının diğer  Asya  ülkelerine    göre  çok  daha    sığ  olduğu  ve  mortgage  kredilerinin  henüz  ABD’de   olduğu  gibi  tehlikeli  bir boyuta  ulaşmadığı  görülmektedir.  Mortgage  piyasasının  GSYİH’ya  oranının    en  yüksek  Singapur  ve  Hong  Kong’da olduğu  görülürken,  en  düşük  oran    %2  ile  Endonezya’dadır.    Çin’de  ise  bu  oran   %10    ile  oldukça    düşük  bir seviyededir.  Çin’in  mortgage  piyasasının  görece    küçük  olması  aslında  yüksek  bir  büyüme  potansiyeline  işaret ederken,    2010 yılında    bu  rasyonun   %20’ye  yükselmesi  durumunda  mortgage  piyasasının   700  milyar  dolar civarında    bir  büyüklüğe  ulaşması   beklenmektedir.  Konut  ve    mortgage  kredilerinin  toplam  krediler  içindeki payları  incelendiğinde    ise,  Aralık  2009’da  konut  kredilerinin  toplam  kredilere  oranı  %18.3, mortgage  kredilerinin oranı  ise    %12  seviyesindeyken,  alınan  önlemlere    rağmen  Haziran  2010’da    bu  oranlar  sırasıyla    %19.5    ve  %12.8 seviyelerine  yükselmiştir.

Çin   ve    Amerika’nın    iç   dinamiklerinin   farklı    olduğu   bilinirken,   bu    farklılık   mortgage   sektöründe   de gözlenmektedir.  Örneğin,  Çin’de  Mortgage  sektöründe  genel    ağırlığa  kamu  bankaları  sahipken,  bu  sektör  Çin Merkez  Bankası  tarafından  da  sıkı  bir  denetime  tabidir.   Ayrıca    Çin’de  konut    alıcılarının  konutun  değerinin    %20‐30 oranındaki  kısmını    mortgage  kredisi  almadan    önce  nakit  olarak  hazırlaması  gerekirken,  bu  oran  ABD’de  %0‐%20  arasında  değişmektedir.  Tüm    bu  farklılıklar    ise  Çin’de  yaşanabilecek    olası  bir  mortgage  krizinin    ABD’den çok  daha    farklı  bir  yapıda  olabileceğini  gösterirken,  Çin’in  güçlü  bir  rezerv  oranına  sahip  olması  da    ülke  riski açısından    Çin’in  elini    güçlendirmektedir.  Bu  değerlendirmeler  paralelinde   Çin’de  olası    bir  konut  fiyatlarındaki %30’luk    düşüş  ve  faizlerdeki  olası  bir    10  baz    puanlık  artışın,   bankalardaki  batık  mortgage  oranını    %2,2 artıracağını  gösterirke n,  son  günler de  bahsedilen  yeni  stres testi sonuçlarının ise daha ağır bir tabloya işaret edebilece ği  ihtimalinden  bahsedilmektedir.

Grafik  8‘de  NDRC  gayrimenkul  fiyat/kira  endeksi  oranı  ile  Grafik  9‘da  konut  arzını  gösteren  tamamlanan  bina sayısının   bir  önceki  yıla  göre  yıllık    yüzde  değişimi  gösterilmektedir.  Konut  arzının  son    yıllarda  görülen  artış oranındaki  yavaşlama    dikkat  çekerken,  konut  fiyatları/kira  oranının  ise  fiyatların  en  yüksek  değerine  ulaştığı Nisan  ayından  sonra  ikinci  çeyrek  başından  itibaren  düştüğü  görülmektedir.  Bu  düşüşte  artan  emlak  vergileri, kredi  sıkılaştırmaları  gibi  hükümet  önlemleri  ile  düşen  gayrimenkul  fiyatları  ve  hanehalkının  konut  almak  yerine kiraya  yönelmesi  ile  kiralardaki  artış  etkili  olmaktadır.

Konut  Sektörüne  arsalarda  yaşanan  gelişmeler  bazında  değinecek  olursak; Özellikle  yılın  ikinci  çeyreğinden  itibaren  hükümet  tarafından  alınan  önlemlerin  konut  ve  kira  fiyatlarına  olan etkilerinin  çok  daha  çabuk  görülmesine  karşın  arsa  fiyatlarına  olan  etkisinin  daha  yavaş  olduğu  görülürken, imar‐iskan  izni  alınmış  arsaların  son   10  yılın  en  düşük  seviyelerine  gerilemesi,  arsa  fiyatlarındaki  katılığın sebebini  de  açıklamaktadır.  İmar‐İskan  izni  alınmış  arsaların  zayıf  seyri  ise  yukarıda  da  bahsettiğimiz  gibi  konut fiyatlarındaki  sert  düşüşün  önüne  geçebilecek  bir  durum  olarak  öne  çıkmaktadır.

Genel  bir  değerlendirme  yapıldığında,  Çin  hükümetinin  kriz  sırasında  uyguladığı  teşviklerle  konut  alımını desteklemesi  sonucunda  2010  başında  konut  sektöründe  görülen  hızlı  artışlar  ekonomiye  yönelik  önemli  bir  risk unsuru  olarak  görülürken,  banka  bilançolarında  batık  kredi  miktarının  artmasıyla  birlikte  alınan  katı  önlemlerin ardından  konut  alım‐satımlarında  yaşanan  duraklama  ve  konut  fiyatlarında  ilk  çeyreğe  göre  yaşanan  düşüş, ekonomiye  dair  yeni  bir  risk  unsuru  olarak  görülmeye  başlanmıştır.  Düşüşle  beraber  konut  sektöründe  son yıllarda  oluşan  balonun  patlaması  durumunda  ne  olacağı  sorusu  gündeme  gelmiştir.  Olası  düşüşün  olumlu  ve olumsuz  taraflarını  incelersek;   fiyatların  %15  ile  %30  arasında  düşmesi  durumunda  bunun  bankacılık  sektörünü çok  da  fazla  etkilemesi  beklenmezken,  hanehalkı  ve  kreditörlerin  çok  düşük  oranda  kaldıraç  kullanması  bu durumun  temel  sebebini  oluşturmaktadır.  Buna  ek  olarak  ev  alınırken  ev  bedelinin  %20‐30’unun  peşin  olarak ödenmesinin    kişileri  evi  bırakmak  yerine  ev  bedelini  ödemeye  yönlendireceği  ve  bu  durumun  batık  kredi miktarının  çok  fazla  yükselmesini  engelleyebileceği  düşünülmektedir.

Mortgage  kredilerinin  toplam  krediler içindeki   payının %12.8   olması   da,   batık   kredilerde   artış   olsa   bile   ABD’deki   mortgage   krizi   gibi   bir   kriz yaşanmayacağını  göstermektedir.  Buna  ek  olarak  konut  fiyatlarında  %15‐%20  arasında  yaşanacak  olası  düşüş, fiyatları  2010  yılı  başındaki  seviyelere  çekecek  ve  uzun  vadede  konut  alım‐satımlarının  yeniden  hızlanmasına  yol açarak  ekonomik  büyümeye  olumlu  katkı  sağlayabilecektir.  Farklı  bir  açıdan  bakıldığında  ise,    Çin  imalat  sanayi satın  alma  yöneticisi    endeksinin   (PMI)  Temmuz  ayında   52  seviyesinden   51.2  seviyesine  gerilemesi  konut sektöründe  yaşanan  yavaşlamanın  imalat  sektörünü  de  etkilediğine  işaret  etmektedir.  Bu  çerçevede  hükümetin emlak  piyasasında  oluşabilecek  balon  tehlikesini  önlemek  için  attığı  adımların  konut  fiyatlarının  %60  gerilemesi ve  konut  sektörünün  beklentilerin  üzerinde  yavaşlamaya  yol  açması  durumunda,  güçlü  özel  tüketim,  devam eden   altyapı   yatırımları   ve   yeni   konut   inşaat   projeleriyle   desteklenen   ekonomik   büyümenin   olumsuz etkilenmesi  kaçınılmaz  olacaktır.